Постановление Законодательного Собрания Владимирской области от 30.06.2004 № 465
О проекте N 51708-4 Жилищного кодекса Российской Федерации, принятом в первом чтении Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации
ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ ВЛАДИМИРСКОЙ ОБЛАСТИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ 30.06.2004 N 465О проекте N 51708-4 Жилищногокодекса Российской Федерации,принятом в первом чтенииГосударственной ДумойФедерального Собрания РоссийскойФедерации Рассмотрев принятый в первом чтении Государственной ДумойФедерального Собрания Российской Федерации проект N 51708-4 Жилищногокодекса Российской Федерации, Законодательное Собрание Владимирскойобласти ПОСТАНОВЛЯЕТ: 1. Направить в Государственную Думу Федерального СобранияРоссийской Федерации предложения и замечания к указанномузаконопроекту (прилагаются). 2. Настоящее постановление вступает в силу со дня его принятия. Председатель Законодательного Собрания Владимирской области А.Бобров Приложение к постановлению Законодательного Собрания Владимирской области от 30.06.2004 N 465 ЗАМЕЧАНИЯ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ на проект N 51708-4 Жилищного кодекса Российской Федерации Необходимость принятия Жилищного кодекса, соответствующеготребованиям современного российского законодательства и эффективноразрешающего ряд первоочередных социальных проблем в настоящее времясовершенно очевидна. Однако при рассмотрении принятого в первом чтении законопроектавозник ряд вопросов, разрешение которых хотелось бы видеть в процессеработы над проектом данного кодекса. 1. Статья 3 проекта кодекса устанавливает норму, согласно которойникто не вправе проникать в жилое помещение без согласия проживающих внем на законных основаниях граждан, иначе как в предусмотренныхнастоящим Кодексом целях. Эта норма не согласуется со статьей 25Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не вправепроникать в жилище против воли проживающих в нем лиц, иначе как вслучаях, установленных федеральным законом. То есть Конституциязакрепляет, что федеральным законом могут быть установлены лишь случаипроникновения в жилище, но не цели. 2. Проект кодекса содержит ряд положений, являющиеся предметомрегулирования других отраслей права: - законопроект устанавливает (статья 11), что защита жилищныхправ в административном порядке осуществляется лишь в случаях,предусмотренных настоящим кодексом, иным федеральным законом. В то жевремя действует Кодекс об административных правонарушениях исоответствующие законы субъектов Российской Федерации, которыепредусматривают ответственность за нарушение жилищногозаконодательства (например, за нарушение правил пользования жилымипомещениями, содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений,нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами); - к компетенции органов государственной власти проект кодекса(статья 12) относит правовое регулирование отдельных видов сделок сжилыми помещениями, в том числе обмена, поднайма, а также найма вдомах жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Авторами не принятво внимание тот факт, что основания возникновения и порядокосуществления права собственности и регулирование договорных отношенийотнесены к предмету ведения гражданского законодательства (статья 2Гражданского кодекса); - проект (статья 32) содержит положение, в соответствии с которымжилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятиемземельного участка для государственных или муниципальных нужд путемвыкупа. Эта же норма содержит порядок изъятия такого жилого помещения.Однако норма, регулирующая порядок изъятия имущества, содержится вГражданском кодексе (ст.239). Поэтому непонятно какой нормой следуетруководствоваться в случае принятия Жилищного кодекса; - статьи 36, 37 законопроекта устанавливают, что многоквартирнымдомом является единый комплекс недвижимого имущества, а помещение вмногоквартирном доме - это единица комплекса недвижимого имущества. Вто же время Гражданский кодекс, устанавливая перечень недвижимогоимущества, не содержит понятия "единый комплекс недвижимогоимущества", что может вызвать проблемы в применении данной нормы. Проектом Жилищного кодекса Российской Федерации (в частности,абзацем 8 пункта 1 статьи 4, подпункты 11 и 12 статьи 12, главы 11 -14) устанавливаются порядок создания и деятельности жилищных ижилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья,права и обязанностей его членов. Вместе с тем, правовое положениеучастников гражданского оборота регулируется гражданскимзаконодательством (статья 2 Гражданского кодекса РоссийскойФедерации); правовое положение потребительских кооперативов, а такжеправа и обязанности их членов определяются в соответствии сГражданским кодексом Российской Федерации законами о потребительскихкооперативах (статья 116 Гражданского кодекса Российской Федерации);товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией,создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществахсобственников жилья (пункт 2 статьи 291 Гражданского кодексаРоссийской Федерации). 3. Одним из важнейших понятий в проекте кодекса является "жилоепомещение", которое определяется статьей 16 как "помещение,предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленнымсанитарным и техническим правилам и нормам". Данное определениепредставляется существенно суженным по сравнению с аналогичным,содержащемся в Гражданском кодексе Российской Федерации, где вкачестве основных признаков жилого помещения как объекта договоранайма устанавливаются его изолированность и пригодность дляпостоянного проживания. 4. В настоящее время, в соответствии с нормами гражданского ижилищного законодательства, жилое помещение имеет строго целевоеназначение, то есть должно использоваться только для проживания. Впредставленном законопроекте предлагается отказаться от жесткогоограничения цели использования жилья собственником. Так, допускаетсяиспользование жилого помещения для осуществления профессиональной илииндивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушаетправа и законные интересы других граждан, а также требования, которымдолжно отвечать жилое помещение (статья 17 проекта кодекса). Вместе стем трудно понять, как эта норма соотносится с положениямиГражданского кодекса (статья 288), согласно которым размещениесобственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий,учреждений, организаций допускается только после перевода такогопомещения в нежилое. Кроме того, сам законопроект содержит нормы,которые устанавливает, что не допускается размещение в жилыхпомещениях промышленных производств, жилым помещением признаетсяпомещение, предназначенное для проживания граждан. Очевидно, чтовопрос о возможности использования жилых помещений для других, кромепроживания, целей требует серьезной доработки. Хотелось бы такжеотметить, что законопроект, устанавливая возможность использованияжилого помещения для осуществления предпринимательской деятельности,не устанавливает для таких собственников особых условий оплаты жилья икоммунальных услуг, что было бы вполне целесообразно. 5. Хотелось бы отметить, что нечеткость формулировки отдельныхнорм проекта кодекса может привести к несоблюдению его требований. Аименно: - статья 22 говорит о том, что перевод жилого помещения в нежилоепомещение допускается с учетом соблюдения требований настоящегокодекса. Непонятно, что означает формулировка "с учетом соблюдениятребований" - то ли органы местного самоуправления при осуществленииперевода жилого помещения в категорию нежилых просто принимают нормыкодекса как рекомендацию, то ли порядок и условия перевода,установленные кодексом обязательны; - статья 24 перечисляет случаи, в которых допускается отказ впереводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещение вжилое. Неопределенность формулировки "допускается в случаях..." можетповлечь различное толкование этой нормы (например, необязательностьотказа в изменении назначения жилого помещения в случаях,предусмотренных данной статьей). Думается, что формулировка нормыдолжна быть более четкой и однозначной - "в переводе жилого помещенияв нежилое помещение или нежилого помещения в жилое должно бытьотказано...". - статья 25 говорит о том, что перепланировка жилого помещенияпредставляет собой изменение его конфигурации, которое требуетвнесения изменений в технический паспорт. В то же время кодекс несодержит понятия конфигурации жилого помещения. 6. В статье 23 проекта содержится исчерпывающий переченьдокументов необходимых для осуществления перевода жилого помещения внежилое. При этом перечень не содержит такого документа как письменноесогласие собственников соседних жилых помещений на перевод жилогопомещения в категорию нежилых. Для защиты прав и законных интересовсоседей в многоквартирных домах этот перечень следует дополнить ихписьменным согласием на совершение подобных действий. 7. Статья 26 проекта устанавливает перечень документов,необходимых для переустройства и перепланировки жилого помещения.Учитывая, что переустройство представляет собой установку, замену илиперенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического илидругого оборудования (ст.25 проекта), в перечне необходимых дляосуществления переустройства документов следует предусмотретьзаключение специалистов санитарно-эпидемиологической службы, органовпожарной безопасности. 8. Недостаточно продумана процедура по завершению переустройстваили перепланировки жилого помещения. Так статьей 28 проектаустановлено, что завершение переустройства и (или) перепланировкижилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. При этомпорядок образования такой комиссии отсутствует, что может привести ктому, что данная норма просто не будет работать, либо состав комиссиибудет произвольным и, следовательно, недостаточно профессиональным. 9. Согласно статье 31 проекта в случае прекращения семейныхотношений с собственником жилого помещения право пользования даннымжилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилогопомещения не сохраняется. При этом к членам семьи относятся дети,родители и супруги. В целях защиты прав несовершеннолетних следуетпредусмотреть норму, которая сохранит за ними право пользования жилымпомещением. 10. Нормы законопроекта, касающиеся правил пользования жилымипомещениями на основании завещательного отказа или договорапожизненного содержания с иждивением целесообразно исключить,поскольку Гражданским кодексом уже урегулировано правовое положениеинститутов завещательного отказа и пожизненного содержания сиждивением. 11. Часть 10 статьи 32 проекта нарушает законные права и интересысобственников жилых помещений. Согласно этой норме, признаниемногоквартирного дома аварийным является основанием для предъявлениятребования к собственникам квартир указанного дома о его сносе вразумный срок. Однако статья 35 Конституции Российской Федерацииустанавливает, что никто не может быть лишен своего имущества иначекак по решению суда. 12. Законопроектом устанавливается правовое положение общегоимущества собственников помещений многоквартирного жилого дома (глава6). Непонятно почему авторы не определили правовой статус помещенийобщего пользования в многоквартирных домах, где часть квартир неприватизирована. 13. Согласно статье 39 проекта обременение земельного участкаправом ограниченного пользования (сервитутом) устанавливается посоглашению между лицом, требующим установления такого обремененияземельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.Указанная норма не соответствует положениям Гражданского и Земельногокодексов. Действующее законодательство предусматривает 2 видасервитутов: - Публичный сервитут, который устанавливается законом или инымнормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовымактом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органаместного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспеченияинтересов государства, местного самоуправления или местного населения,без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитутаосуществляется с учетом результатов общественных слушаний. - Частный сервитут, который устанавливается по соглашению междулицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнегоучастка и подлежит регистрации в порядке, установленном длярегистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижениясоглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешаетсясудом по иску лица, требующего установления сервитута. Следовательно, сервитутные полномочия лиц, которые не являютсясобственниками жилых помещений (например, еще не приватизировали своюквартиру), остаются неясными. А поскольку в настоящее время правовоерегулирование сервитута уже существует, то данную норму следуетполностью исключить из проекта кодекса. 14. В проект кодекса отсутствует упоминаемое в тексте (статья 41)определение понятия коммунальной квартиры. 15. Статьи 42 - 44 проекта кодекса регулируют правоотношения,являющиеся предметом ведения земельного законодательства. Кроме того,они противоречат статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации,регламентирующей приобретение прав на земельные участки, которыенаходятся в государственной или муниципальной собственности и накоторых расположены здания, строения, сооружения. 16. Статья 45 проекта кодекса говорит о порядке изменения границпомещений в многоквартирном доме. Непонятно каким образом будет даннаянорма реализована на практике, т.к. определение понятия "границыпомещений" в законопроекте отсутствует. Кроме того, указанноеположение противоречит другим нормам проекта кодекса, регулирующимпорядок перепланировки и переустройства жилого помещения. Видимостатья 45 проекта кодекса нуждается в доработке в целях устранениявнутренних противоречий данного документа. 17. Проект кодекса (статья 46) устанавливает, что собственникпомещения в многоквартирном доме обязан обеспечить надлежащеесодержание и ремонт принадлежащих ему на праве собственности помещенийв многоквартирном доме. Но в настоящее время не все владельцы жилыхпомещений являются их собственниками, поэтому остаетсянеурегулированным вопрос по содержанию и ремонту помещений и общегоимущества многоквартирного дома лицами, не являющимися собственникамижилых помещений. 18. Согласно части 2 статьи 49 проекта малоимущему гражданинужилое помещение по договору социального найма предоставляетсябесплатно. В то же время статьей 61, 153 проекта кодексаустанавливается, что по договору социального найма жилое помещениепередается за плату во владение и пользование. Видимо эти нормыпроекта закона нуждаются в доработке. 19. Также статья 49 проекта устанавливает, что жилые помещения подоговору социального найма иным категориям граждан предоставляются задоступную плату. Видимо, в кодексе следует также предусмотреть порядокопределения этой платы. 20. Неясна позиция авторов проекта относительно постановки научет граждан, у которых ухудшились жилищные условия, скажем, врезультате раздела квартиры или отчуждения квартиры. Так указаннаякатегория вправе встать на очередь лишь через пять лет после такогособытия (ст. 54). 21. Согласно статье 83 проекта, договор социального наймапрекращается в связи с разрушением (уничтожением) жилого дома (жилогопомещения). Непонятно как согласуется эта норма со статьей 87законопроекта, которая закрепляет, что если дом, в котором находитсяжилое помещение, признано аварийным или непригодным для постоянногопроживания, то наймодатель предоставляет гражданам другоеблагоустроенное жилое помещение. Кроме того, остается неясным, гдебудут проживать граждане, жилое помещение которых разрушено. 22. Статья 84 говорит о том, что выселение граждан из жилыхпомещений, предоставленных по договору социального найма, производитсяв судебном порядке: 1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещений подоговору социального найма; 2) с предоставлением другого жилого помещения по договорусоциального найма; 3) без предоставления другого жилого помещения. Непонятно как будет применяться на практике пункт 2 указаннойстатьи, поскольку проект не предусматривает критерии и характеристикитакого жилого помещения. 23. Статья 91 проекта предусматривает случаи выселения нанимателяи проживающих совместно с ним членов семьи из жилого помещения безпредоставления другого жилого помещения. При этом не устанавливаетсяникаких гарантий в данном случае для несовершеннолетних членов семьинанимателя. 24. Что касается положений проекта об оплате жилья, хотелось быотметить, что здесь не указано, кем осуществляется расчет и кудавносится плата за жилье, кем устанавливается порядок освобождения отвнесения платы. Видимо эти нормы нуждаются в доработке. Вообще, платаза жилье (раздел 7 проекта кодекса) устанавливается, как некаяабонентская плата, причем общего характера. В то же время, еслиисходить из того, что плата за содержание жилья - это плата заоказание услуг, то в обязательном порядке необходимо соотнести нормыпроекта Жилищного кодекса Российской Федерации с нормами Федеральногозакона "О защите прав потребителей". В то же время, следует установитьвнятную и конкретную ответственность управляющей кампании занеисполнение или ненадлежащее исполнение требований заказчика(жильцов), в том числе и за ненадлежащее содержание мест общегопользования (крыш, подъездов, подвалов и т.п.). В проекте отсутствуют прямые нормы по защите прав добросовестныхплательщиков, которые исправно вносят плату за жилье и коммунальныеуслуги. Непонятно, могут ли, например, членам ЖСК, которыедобросовестно платят, отказать в предоставлении услуг в связизадолженностью ЖСК как юридического лица в целом. На наш взгляд,проект кодекса, по сути, перекладывает бремя содержания домов на самихжителей, однако не предоставляет взамен надежного инструмента защитыиндивидуальных прав владельцев квартир. На практике, скорее всего,получится так, что на добросовестных плательщиков будут возлагатьсядолги недобросовестных жителей ради получения качественных услуг. 25. Проектом кодекса недостаточно урегулировано положениеграждан, которые не расплатились по ипотечным кредитам (статья 106).Предполагается, что они выселяются во временный маневренный фонд, ачто потом с ними происходит непонятно. 26. Проект кодекса не регулирует статус жилых домов, в которых невсе владельцы квартир являются их собственниками, а также статусобщежитий, ранее включенных в уставный фонд негосударственныхпредприятий. Учитывая вышеизложенное, полагаем, что проект Жилищного кодексаРоссийской Федерации нуждается в серьезной доработке, в том числе и сучастием законодательных органов субъектов Российской Федерации.