Приложение к Решению от 01.02.2006 г № 2 Положение
Положение об управляющих организациях по управлению многоквартирными домами
1.Общие положения
1.1.Настоящее Положение разработано в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства РФ от 17.11.2001 N 797 "О подпрограмме "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса Российской Федерации" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 годы", Законом Владимирской области от 10.08.2004 N 129-ОЗ "Об областной целевой программе "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального хозяйства Владимирской области на 2004 - 2010 годы".
1.2.Настоящее Положение принимается в целях:
- рационального разделения функций и формирования договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и субъектами хозяйствования - организациями жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон, обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирных домах, решения вопросов пользования указанным имуществом, качественного предоставления коммунальных услуг гражданам;
- совершенствования системы договорных отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг;
- развития конкуренции в сфере управления, содержания и ремонта жилищного фонда;
- усиления контроля за качеством жилищно-коммунального обслуживания населения;
- снижения затрат на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда, предоставление коммунальных услуг с обеспечением их качества;
- разделения полномочий между собственником (выполнение финансовых обязательств согласно законодательству, осуществление контроля за деятельностью управляющих организаций); управляющими организациями (планирование и организация работ, обеспечивающих надлежащее состояние объектов); подрядными организациями (качественное и своевременное выполнение работ, порученных управляющей организацией).
1.3.Управляющая организация - организация любой организационно-правовой формы, которой по решению собственника объектов жилищного фонда (или уполномоченного им лица) переданы на основании соответствующего договора в управление объекты жилищного фонда в целях осуществления эффективного управления.
2.Управление жилищным фондом
2.1.Передача жилищного фонда в управление управляющим организациям осуществляется на основании договора в соответствии с гражданским и жилищным законодательством.
Передача в управление жилых домов, находящихся в муниципальном образовании и в которых собственники помещений самостоятельно не выбрали способ управления многоквартирным домом, производится по договору, заключаемому с муниципальным образованием Селивановский район Владимирской области.
2.2.В договоре кроме существенных условий, предусмотренных законодательством для данного вида договора, должны указываться условия и порядок возмещения выпадающих доходов управляющих организаций. К договору оформляется приложение, содержащее формы и сроки периодической отчетности управляющих организаций. Размер средств, которые управляющие организации получают право использовать на свое содержание, указывается в договоре.
Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
2.3.Управляющая организация должна обеспечить:
- поддержание в надлежащем состоянии и модернизацию на основе современных технологий и материалов принятых в управление объектов жилищного фонда в соответствии с требованиями собственника, государственными стандартами качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;
- выбор в установленном порядке, в том числе на конкурсной основе, подрядчика по выполнению работ, услуг и поставке ресурсов для предоставления жилищно-коммунальных услуг по переданным в управление жилым домам;
- заключение договоров с подрядчиками на выполнение работ и предоставление ресурсов, требуемых объема, качества и стоимости;
- осуществление системы контроля за выполнением договоров;
- организацию начисления, обработки и сбора платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
2.4.Функции управляющих организаций:
2.4.1.Технический контроль и планирование:
- заключение договоров с подрядными организациями на содержание, обслуживание и ремонт жилищного фонда, придомовых территорий;
- планирование работ по проведению осмотров; содержанию, текущему и капитальному ремонту, подготовке к сезонной эксплуатации жилых домов, придомовых территорий;
- контроль за выполнением перечисленных работ подрядными организациями;
- участие в работе по ликвидации аварийных ситуаций и их последствий.
2.4.2.Содержание жилищного фонда:
- обеспечение надлежащего содержания, организация ремонта общего имущества в жилом доме (межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, обслуживающее более одного помещения инженерно-техническое оборудование, земельный участок и др.);
- организация ремонта жилых и нежилых помещений на основании договоров с их владельцами (ремонт инженерных коммуникаций, устранение аварийных ситуаций и их последствий, пр.).
2.4.3.Организация и обеспечение круглосуточного аварийно-диспетчерского обслуживания переданных в управление жилых домов.
2.4.4.Договорно-правовая деятельность:
- заключение договоров на управление объектами жилищного фонда;
- заключение договоров на техническое обслуживание жилых и нежилых помещений с собственниками, а также по нежилым помещениям с арендаторами;
- заключение договоров социального найма жилых помещений;
- заключение договоров с предприятиями-подрядчиками на выполнение работ, услуг по технической эксплуатации жилых домов, на поставку жилищно-коммунальных услуг;
- контроль за выполнением договорных обязательств контрагентами по заключенным договорам;
- заключение договоров с подрядными организациями на выполнение работ по капитальному ремонту, модернизации, реконструкции жилищного фонда.
2.4.5.Работа с нанимателями и собственниками помещений:
- по приему, обеспечению заявок, обращений граждан, проживающих в переданных в управление многоквартирных домах;
- по обращениям юридических лиц, имеющих в собственности или аренде помещения в переданном в управление жилищном фонде;
- по оформлению документов для регистрации граждан по месту жительства и месту пребывания;
- по организации начисления и сбора с потребителей платежей за жилищно-коммунальные услуги;
- по взысканию в установленном порядке задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги;
- по своевременному предоставлению жителям информации по вопросам жилищно-коммунального обслуживания, в т.ч. по изменениям в жилищном законодательстве, ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги;
- ежегодное проведение отчетных собраний с жителями.
2.4.6.Финансово-экономическая деятельность:
- осуществление расчетов по исполнению договорных обязательств;
- аккумулирование финансовых средств, поступающих от физических и юридических лиц - потребителей жилищно-коммунальных услуг, бюджетных средств; их рациональное и эффективное использование;
- применение мер гражданско-правовой ответственности к подрядным организациям в случае нарушения договорных обязательств.
2.5.Управляющие организации выполняют следующие обязанности:
- управляют многоквартирными домами, обеспечивая их содержание, эксплуатацию, ремонт и использование по прямому назначению, с соблюдением положений действующего законодательства. Обеспечивают условия проживания в жилых домах и поддержание придомовых территорий в состоянии, отвечающем установленным нормативно-техническим и санитарным требованиям;
- осуществляют функции заказчика на выполнение работ по планово-предупредительному, непредвиденному ремонту жилых домов, по содержанию, техническому и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- представляют уполномоченному представителю собственников помещений многоквартирных домов проекты планов, плановые задания и отчеты в установленные сроки;
- используют полученные бюджетные средства, платежи за жилищно-коммунальные услуги строго по целевому назначению;
- представляют уполномоченному представителю собственников помещений многоквартирных домов доступ к информации, документации, связанной с деятельностью по переданным в управление объектам жилищного фонда.
2.6.Управляющие организации вправе:
- самостоятельно определять направления деятельности в целях достижения поставленных задач;
- заключать договоры на предоставление жилищно-коммунальных услуг по переданным в управление объектам жилищного фонда с подрядчиками и поставщиками ресурсов, определенными в установленном порядке;
- разрабатывать предложения по улучшению системы управления жилищным фондом;
- получать доходы от хозяйственной деятельности, не противоречащей действующему законодательству;
- заключать договоры на управление объектами жилищного фонда других форм собственности;
- осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирными домами деятельность.
3.Контроль за деятельностью управляющих организаций
3.1.Контроль за деятельностью управляющих организаций включает в себя:
- предоставление уполномоченному представителю собственников помещений многоквартирных домов информации о состоянии и содержании переданного в управление жилищного фонда;
- оценку качества работы управляющей организации на основе установленных критериев;
- проведение уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирных домов проверок финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации;
- контроль целевого использования переданных управляющей организации бюджетных средств, платежей за жилищно-коммунальные услуги.
3.2.Критериями качества работы управляющих организаций являются:
- эффективность мероприятий, подтвержденная собственниками;
- показатели уровня сбора платежей за жилищно-коммунальные услуги, прочие платежи;
- своевременное осуществление платежей по договорам с подрядчиками и поставщиками ресурсов;
- наличие и исполнение перспективных и текущих планов работ по управлению, содержанию и ремонту жилищного фонда;
- осуществление управляющей организацией мер по контролю за качеством и объемом поставляемых жилищно-коммунальных услуг;
- снижение количества обоснованных жалоб населения на качество жилищно-коммунального обслуживания, условия проживания, состояние объектов жилищного фонда;
- своевременность и регулярность предоставляемой уполномоченному представителю собственников помещений многоквартирных домов отчетной информации о состоянии и содержании переданного в управление жилищного фонда.
3.3.Администрация муниципального образования:
- осуществляет контроль за деятельностью управляющих организаций по управлению многоквартирными домами, находящимися в муниципальной собственности;
- контролирует объем и качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, правомерность использования бюджетных средств, платежей за жилищно-коммунальные услуги.
3.4.Администрация муниципального образования в пределах утвержденного бюджета перечисляет управляющим организациям финансовые средства следующим образом:
- на капитальный ремонт объектов муниципального жилищного фонда, на покрытие убытков;
- через управление социальной политики - на предоставление субсидий, льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг (на период до перехода на персонифицированные счета граждан).
3.5.При допущении одной из управляющих организаций отступлений от установленных нормативно-технических параметров, при нецелевом использовании средств либо при нарушении условий договора уполномоченный представитель собственников помещений в многоквартирном доме имеет право потребовать устранения допущенных нарушений с указанием срока его исполнения, а при невыполнении данного требования - назначить внеочередной конкурс по выбору другой управляющей организации.