Приложение к Решению от 24.05.2006 г № 77 Положение
Положение об организации содержания и проведения текущего ремонта жилищного фонда муниципального образования город александров
1.Общие положения
1.1.Настоящее Положение устанавливает правила оценки деятельности по организации управления и обеспечения технической эксплуатации объектов недвижимости города (далее - Положение) в целях повышения качества обслуживания населения, обеспечения содержания и текущего ремонта жилищного фонда.
1.2.В настоящем Положении представителем собственника многоквартирных жилых домов, отнесенных к недвижимому имуществу казны города, является городской Совет народных депутатов, уполномоченный представитель собственника - администрация города.
1.3.Администрация города в соответствии с заключенным договором на организацию управления и обеспечения технической эксплуатации объектов недвижимости города (далее - Договор) осуществляет контроль за соблюдением требований к содержанию и ремонту жилищного фонда, а также предоставлению коммунальных услуг.
Указанный контроль может производиться на соответствие требованиям к организации содержания и текущего ремонта жилищного фонда, установленным согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
1.4.Контроль за соблюдением требований к содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, а также предоставлением коммунальных услуг администрация города вправе осуществлять путем проведения плановых и внеочередных проверок.
Деятельность организации, осуществляющей деятельность в соответствии с договором на организацию управления и обеспечения технической эксплуатации объектов недвижимости города (далее - ЖЭО), оценивается на основании визуального осмотра жилищного фонда и придомовой территории, проверки документов внутреннего контроля и предоставляемой в администрацию города (отдел ЖКХ) установленных форм периодической отчетности.
1.5.Основанием для оценки деятельности ЖЭО по исполнению обязательств по Договору являются данные актов проверки, оформляемых ежемесячно уполномоченным представителем собственника на основании сведений, представленных ЖЭО, а также промежуточных актов проверок.
Итоговая оценка деятельности ЖЭО за отчетный месяц определяется расчетным путем на основании единичных и комплексных показателей качества работы управляющей компании по видам деятельности.
2.Критерии оценки
2.1.Оценка производится по следующим направлениям:
1.Информационные требования.
2.Договорные требования.
3.Требования к организации текущего ремонта (ППТР).
4.Требования к содержанию жилищного фонда:
а) техническому обслуживанию:
- заявочному ремонту;
- аварийному обслуживанию;
- подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;
б) санитарному содержанию домовладений.
2.1.Информационные требования
ЖЭО должна представить потребителям следующую информацию:
- телефоны и адреса АДС жилищного хозяйства и АДС коммунальных и специализированных предприятий;
- перечень исполнителей по отдельным жилищным услугам и предприятий - поставщиков коммунальных услуг с указанием телефонов и адресов;
- полное наименование, режим работы всех подразделений ЖЭО, их адреса и телефоны;
- наименование, адрес и телефон отдела коммунального хозяйства администрации;
- перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых в счет ежемесячной платы за жилье и коммунальные услуги;
- перечень и порядок выполнения потребителям дополнительных работ и услуг по их заказам за дополнительную плату;
- установленные стандарты качества жилищных услуг, а также нормативы предоставления коммунальных услуг;
- планируемые на календарный год объемы и адреса по ППТР и капитальному ремонту;
- порядок перерасчета за недопоставку или некачественное предоставление услуг;
- размеры установленных цен за жилье и коммунальные услуги.
Контроль полноты, наглядности, достоверности и доступности для потребителей (населения и пользователей нежилых помещений) информации, а также удобство для потребителей графиков работы ЖЭО, исполнителя осуществляется отделом ЖКХ и учитывается в качестве единичного показателя при определении итоговой оценки деятельности ЖЭО.
2.2.Договорные требования
2.2.1.ЖЭО на основании заключенных договоров с подрядными организациями, а также организациями - поставщиками коммунальных услуг - контролирует и обеспечивает соблюдение последними установленных стандартов и нормативов предоставления жилищных и коммунальных услуг, несет ответственность перед потребителями за полноту, своевременность и качество предоставляемых услуг.
2.2.2.В срок до 1 числа месяца, следующего за отчетным, ЖЭО (поставщики коммунальных услуг) представляют отделу ЖКХ сведения о недопоставке коммунальных и иных услуг для осуществления перерасчета платы населению за оказанные услуги.
2.2.3.ЖЭО не несет ответственности за своевременность и качество услуг, обеспечение предоставления которых не возложено на них в соответствии с Договорами.
2.3.Требования к организации текущего ремонта
(планово-предупредительного текущего ремонта)
2.3.1.Текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности и работоспособности конструкций и внутридомового инженерного оборудования. Перечень работ по текущему ремонту, входящий в плату за ремонт жилья, определяется согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилого фонда.
2.3.2.Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах двух - пяти лет в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, их физического износа.
2.3.3.ЖЭО разрабатывает краткосрочные и долгосрочные планы постановки домов на планово-предупредительный текущий ремонт (адресные программы). Согласованные с отделом ЖКХ и заместителем главы муниципального образования по вопросам жизнеобеспечения программы капитального ремонта жилищного фонда - планы - утверждаются главой муниципального образования после согласования с Советом народных депутатов.
2.3.4.Основанием для включения здания в план текущего ремонта является результат плановых и внеочередных осмотров. На основании актов весеннего осмотра на каждое здание, включаемое в план ППТР, составляется опись ремонтных работ. Во II и III кварталах текущего года в перечень работ включаются работы по подготовке дома к сезонной эксплуатации.
Опись работ является основой для составления сметы на производство работ хозяйственным или подрядным способом. По данным осеннего осмотра описи и сметы могут уточняться.
2.3.5.Отдел ЖКХ осуществляет контроль за ходом работ по производству ППТР. По окончании ППТР дома производится приемка работ комиссией в составе представителя отдела ЖКХ, ЖЭО.
Приемка работ оформляется актом приемки дома с приложением расшифровки объемов и видов работ. Качество работ ППТР по каждому дому оценивается по 5-балльной системе. В случае сдачи в отчетный период нескольких домов выводится средняя оценка произведенного на домах ППТР.
2.3.6.Обязательными документами для планирования и учета производства текущего (ППТР) ремонта, а также контроля со стороны собственника (уполномоченного представителя собственника) являются: план текущего ремонта; адресная программа производства текущего ремонта - план; отчет о выполнении текущего ремонта, адресная программа производства текущего ремонта; акт о приемке выполненных работ и справка о стоимости выполненных работ и затрат, наряд-задание, акт приемки дома после ремонта; акт приемки дома после ППТР, выполненный хозяйственным способом; акт приемки дома после ППТР, выполненный подрядным способом; список домов, подлежащих ремонту; перспективный график постановки домов на ППТР; опись работ по текущему ремонту; локальная смета на производство работ по текущему ремонту; акт о приемке выполненных работ по текущему ремонту.
2.3.7.При оценке работы ЖЭО обязательно учитывается соблюдение графика ремонта обслуживаемых объектов.
2.3.8.ЖЭО ежемесячно в срок до 5 числа месяца, следующего за отчетным, представляет отделу ЖКХ отчет о выполнении текущего ремонта по форме (не приводится), утвержденной данным Положением.
2.4.Требования к содержанию жилищного фонда
Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарного состояния.
Перечень работ и услуг по содержанию жилищного фонда, входящий в плату за содержание общего имущества жилого дома, определен Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
2.4.1.Техническое обслуживание.
Работы по техническому обслуживанию включают в себя:
- технические осмотры;
- подготовку к сезонной эксплуатации;
- аварийное обслуживание;
- заявочный ремонт;
- техническое обслуживание и текущий ремонт специального инженерного оборудования жилых зданий и лифтов по договорам со специализированными организациями на основе действующих нормативных актов.
2.4.1.1.Технические осмотры.
Технические осмотры производятся с целью обеспечения контроля за техническим состоянием конструкций здания и общедомового инженерного оборудования.
В процессе осмотров выявляются неисправности и причины их появления, устраняются мелкие неисправности, производится регулировка и наладка инженерного оборудования, определяются объемы работ для включения в план текущего ремонта, а также план работ по подготовке здания к эксплуатации в зимних условиях.
Организация осмотров должна производиться в соответствии с утвержденными Правилами и нормам технической эксплуатации жилищного фонда.
Весенний осмотр производится в период с 1 по 20 апреля, осенний - с 1 по 15 сентября ежегодно.
Весенний осмотр производится с целью оценки технического состояния конструктивных элементов и общедомового инженерного оборудования после эксплуатации в зимних условиях. По данным весеннего осмотра составляется перечень мероприятий, необходимых для подготовки здания к эксплуатации в следующую зиму. Осенний осмотр производится до начала отопительного сезона. При этом проверяется выполнение всех мероприятий по подготовке здания к зиме, а также намечаются объемы работ по текущему ремонту на следующий год.
Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий - актах общего осмотра здания установленной формы.
2.4.1.2.Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации.
Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации осуществляется в соответствии с требованиями ежегодных приказов исполнительного органа государственной власти Российской Федерации, в ведении которого находятся вопросы строительства и жилищно-коммунального комплекса, а также Организационно-методических рекомендаций по подготовке объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации и проведению отопительного периода в городах и населенных пунктах, утвержденных приказом Госстроя России от 06.09.2000, других нормативных технических документов.
План-график подготовки жилищного фонда к эксплуатации в зимний период составляется ЖЭО, согласуется с собственником (уполномоченным представителем собственника) и на основании результатов весеннего осмотра утверждается администрацией района.
Контроль за ходом работ по подготовке домов к эксплуатации в зимний период может осуществляться отделом ЖКХ на основании утвержденного графика и наличия паспортов готовности здания к эксплуатации в зимних условиях, плана мероприятий по подготовке жилых домов к эксплуатации в зимних условиях, отчета по выполнению мероприятий по подготовке жилых домов к эксплуатации в зимних условиях, сведений о подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимних условиях, плана-отчета по подготовке инженерного оборудования жилых зданий к эксплуатации в зимних условиях.
Документы согласовываются заместителем главы муниципального образования по вопросам жизнеобеспечения и утверждаются главой муниципального образования.
2.4.1.3.Заявочный ремонт, аварийное обслуживание.
Заявочный ремонт - работы, связанные с мелким ремонтом и наладкой инженерного оборудования по заявкам граждан.
Аварийное обслуживание - круглосуточное и незамедлительное устранение аварий во внутридомовых и находящихся на обслуживании внешних инженерных сетях, восстановление их функционирования. Обязательным в аварийной службе является наличие комплекта рабочей документации на обслуживаемые объекты, сети и сооружения, планов подземных коммуникаций, комплектов ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений.
В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда ЖЭО должна вести учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях, контролировать выполнение необходимых работ по срокам и качеству.
Заявки должны рассматриваться в день их поступления. Не позднее чем на следующий день должно быть организовано устранение причин выявленных недостатков. В случае когда для исполнения заявки требуется длительное время, о сроке исполнения необходимо сообщить заявителю.
Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, исполняются незамедлительно.
Документами внутреннего и внешнего контроля за выполнением заявочного ремонта являются журнал заявок; журнал приема граждан и наряд-задание на выполнение работ.
Показатели оценки работы ЖЭО по заявочному ремонту, аварийному обслуживанию:
- соблюдение установленных Правилами и нормами технической эксплуатации сроков исполнения работ по заявкам граждан;
- динамика поступления заявлений в расчете на 100 человек по сравнению с соответствующим периодом прошлого года в разрезе видов работ, наличие повторных заявок, количество заявок, связанных с устранением аварий.
2.4.2.Санитарное содержание домовладений.
2.4.2.1.Основные требования к санитарному содержанию домовладений предъявляются к следующим объектам контроля:
- содержанию общего имущества жилых зданий (лестницы, чердачные и подвальные помещения, технические подполья);
- к организации сбора бытовых отходов (содержанию мусоропроводов) и организации вывоза бытовых отходов (содержание площадок для мусора);
- содержанию придомовой территории;
- содержанию зеленых насаждений.
2.4.2.2.При проведении работ по содержанию жилищного фонда ЖЭО должна соблюдать санитарно-эпидемиологические требования, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации, санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами Государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации, а также нормативными документами региональных органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
2.4.2.3.В каждом подъезде жилого дома обязательно наличие информации о периодичности уборки лестницы, мусоропровода и придомовой территории.
В вестибюлях подъездов, в чердачных помещениях, подвалах и технических подпольях должен быть обеспечен соответствующий нормативным требованиям температурно-влажностный режим.
Захламление чердачных помещений и лестничных клеток, а также захламление и затопление подвалов и технических подполий недопустимо.
2.4.2.4.Для уничтожения насекомых и грызунов при необходимости необходимо производить дезинфекцию и дератизацию помещений.
2.4.2.5.Работы по уборке придомовой территории должны быть максимально механизированы. Организация указанных работ должна производиться на основе маршрутно-технологических карт.
2.4.2.6.Вывоз коммунальных, в том числе бытовых, отходов, как правило, осуществляется специализированной организацией. ЖЭО обязана контролировать состояние контейнеров для складирования отходов, а также регулярность вывоза по мере необходимости с целью обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.
2.4.2.7.Сохранность зеленых насаждений и надлежащий уход за ними на обслуживаемой территории должна осуществлять специализированная организация по договору с ЖЭО.
2.4.2.8.Документами контроля за санитарным содержанием домовладений являются:
- наряд-задание;
- журнал проверки санитарного состояния территории, лестниц, подвалов и чердаков, листок проверки состояния уборки (ежедневный); акт сдачи-приемки выполненных работ по вывозу ТБО и нечистот.
2.4.2.9.Оценка деятельности ЖЭО в части санитарного содержания домовладений производится отделом ЖКХ ежемесячно по 5-балльной системе в отношении каждого обслуживаемого объекта на основании регулярных плановых и внеочередных проверок с составлением актов проверки.
2.4.2.10.Объектами контроля также могут быть результаты устранения недостатков, зафиксированные в актах предыдущих проверок.
3.Оценка деятельности ЖЭО по итогам месяца
3.1.Итоговая оценка работы ЖЭО за отчетный период рассчитывается на основании комплексных оценок и показателей по различным направлениям деятельности ЖЭО.
Комплексная оценка качества работ по каждому направлению производится на основании оценок по единичным показателям.
3.2.По результатам итоговых оценок деятельности ЖЭО сумма средств, поступающая на расчетный счет ЖЭО, корректируется следующим образом:
| Итоговая оценка | % перечисления от суммы средств, поступивших в пользу ЖЭО от населения и из бюджета в отчетном месяце (за который ставится оценка) |
| 4,0 - 5,0 | 100,0 |
| 3,5 - 3,99 | 95,0 |
| 3,2 - 3,49 | 85,0 |
| ниже 3,2 | 75,0 |